逆风撑船文旅地产的前方是什么?

未来中国城市将会走上怎样的发展路线?和地产的关系是什么?这是非常复杂的命题。

但有一点可以肯定,它不再是被钢筋水泥堆砌出来的实体。根据“十四五”规划,“房住不炒”是地产行业定位,平稳健康发展是主旋律。“高杠杆+高周转”的“双高”模式吹起的风险泡沫,经过多轮调控风险正逐步出清,不可能再回到依靠资本推动,“大拆大建”的老路上。

与此同时,2021年全国居民人均可支配收入35128元,同比增长9.1%。生活水平的改善,让更多人有能力追求理想的生活,城市正是承接这些期待的载体。无疑,城市将以更强的吸附性,与康养、体育、休闲等需求元素相结合,构成全新形态的生命体。

客观上,这给房企提了个醒儿:不能再以“建筑思维”规划建设城市,而是要以“多元思维”丰富城市的层次;支撑城市灵魂的不再是“建造力”,而是“运营力”。

这个元素会是文旅吗?当然可以。“十四五”规划明确指出,要推动文化和旅游融合发展,建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区,最终目的是在满足人们物质需求的基础上,不断丰富精神生活的多样性,形成“文旅+地产”互为因果、相互促进的成长模式。

目前,为地产板块插上文旅翅膀的企业不少,一直在推动地产与文旅板块协调发展的深圳华侨城股份有限公司(简称“华侨城A”)就是其中之一。2021年其公布的年报数据显示,文旅逐步破冰,地产坚如磐石,而这也是文旅与地产产生正向化学反应的结果。

对当下的城市建设和房企转型来说,定位于“优质生活创想家”的华侨城有重要的借鉴意义。

在“房住不炒”的行业发展基调下,地产行业告别了“高杠杆+高周转”双轨并行的高风险发展模式,开始以用户需求为导向;宏观上,新冠疫情的传播得到有效控制,不过各地区仍有感染案例出现,让旅游行业的稳定经营面对巨大挑战。

地产在转型,文旅在动荡,承受行业调控和疫情反复的双重压力,它们似乎都要过苦日子。结果必然如此吗?未必。

参考国家统计局发布的最新数据,2022年1-2月全国房地产开发投资14499亿元,同比增长3.7%;其中住宅投资10769亿元,同比增长3.7%。

“开发投资保持着增长,面对稳定年度地产市场释放积极信号,整个行业的信心还在”,贝壳研究院如此解读。

另据公开信息显示,2021年上半年疫情形势平稳,游客出游需求复苏明显,五一期间国内游客接待量达到2.3亿人次,对比2020年同期增幅达到119.7%, 实现旅游收入1132.3亿元。

2021年国内游客32.5亿人次,比上年增长12.8%。其中城镇居民游客花费23644亿元,增长31.6%;农村居民游客花费5547亿元,增长28.4%。文旅需求仍然在,且已迎来了转机。

摘掉有色眼镜,冷静观察地产市场的趋势,不难发现“房住不炒”的基调正在引导行业建立长期、稳定成长的价值观,“三条红线”的标尺帮助企业重新定位健康的发展模式,“一城一策”逐步出清市场的潜在风险:行业朝着更为健康的方向前进。

落到文旅行业,虽然疫情防控压力仍然让主题公园、特色小镇、商业演出等的正常运营面对考验,但旅游需求仍在,消费意愿仍在,且建立了后疫情时代的旅游消费新习惯。

如此看来,在疫情影响力和破坏力逐步减小的后疫情时代,地产与文旅市场已进入复苏阶段。经过这段时间的优胜劣汰,越是能力突出的龙头企业,越是表现出强大活力,这也是今后一段时间内的新常态。

这一点,在头部文旅企业的表现中也可见端倪,3月30日晚,华侨城A发布2021年年报集中反应上述趋势:

2021年实现营业收入1026亿元,同比增长25%。其中27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7797.9万人次,为2020年182%的水平,恢复至2019年的150%,恢复情况远超行业平均水平。

经历过疫情期的震荡调整,文旅行业代表型企业逐步恢复。华侨城A旅游综合业务433亿元,与上年基本持平。

虽然受到地产频繁出台调控政策、深圳本部高毛利项目基本结转完毕、股权转让实现投资收益减少、对存在减值迹象的存货和固定资产计提减值等综合因素影响,地产业务的盈利水平较同期有所下滑,但地产业务基本面良好,仍能维持回暖趋势,全年累计实现签约销售面积399万平方米、签约销售额825亿元,收入达到590亿元,同比增长58%。

健康的运营能力,也进一步提升了安全系数。通过健康运营,2021年华侨城A在优化“三条红线”——剔除预收账款资产负债率69.6%,同比下降0.37%;净负债率67.34%,同比下降7.95%;现金短债比1.87,同比提升0.21的同时,将货币资金提升至676亿元,较2021年初增加71亿元,从而降低了风险系数。

按照传统的价值评估逻辑,文旅地产的估值是文旅和地产两个板块的价值相加。但在行业变革的背景下,这样的算法有些过时。

据北京京和文旅发展研究院发布的《中国文化产业和旅游业年度盘点报告》,2021年游客出入境旅游处于停滞状态;国内各旅游景区、主题乐园、特色小镇等地集中释放旅游诉求,构成后疫情时代的新趋势。

不过这些路线和周期更短的项目,不仅没有降低用户的热情,还实现游客出行频率和消费额的“双增长”。统计数据显示,一年多次出行已经成为常态,同期全国居民人均消费支出24100元,比2020年实际增长12.6%;人均出游消费899.28元,已超过2019年疫情前水平。

曾经出入境旅游诉求,如今已全部转化为国内旅游;曾经长途、低频旅游计划,如今被改为短途高频方案——这才是行业的新趋势。

新趋势下,原本星散在各地的有限旅游资源,需要负载空前的游客压力,应对旅游、居住、消费、休闲娱乐、艺术文化等多样化诉求。

再提打造文旅项目,已经脱离单一维度的“盖楼”,而是要整合景区、酒店、商业综合体和城区综合配套的开发与运营、文化创意产业导入、物业服务、旅行社等多业态混合经营能力统筹布局。依托成熟的文旅生态,开展地产业务就站在了“巨人的肩膀上”。

不久前,雅居乐提出打造“文旅+产业”的生态圈模式,并提出将“第二人生”的旅居理念迭代为“乐活天地”,并推出“乐彩(度假)、乐动(体育)、乐养(康养)”三大系列产品线。广西北海金海湾、山东威海冠军体育小镇、天津宝坻津侨国际小镇等多个项目,引入了产、城、人的全面协调和可持续发展的理念。

在城市实体空间嫁接企业文旅生态方面,华侨城A早有自己的方法论。华侨城一直以“造城营城”见长,也早在20多年前就提出了“旅游+地产”的发展模式。内部人士表示,华侨城A着力促进地产和文旅业务协同发展。打造项目时资源优势与发展潜力更为重要,而非继续在一、二线城市冲规模。

成片综合开发是华侨城的核心竞争力,因此不会单一维度考量项目的价值,而是研判、决策、取舍都在坚守价值投资逻辑,更多地投入到资源质地优良的项目中,以确保盈利水平维持在稳定区间。

虽然不确定因素仍在,但是并未影响其正常经营。依据年报信息,2021年,华侨城A年内新获取项目23个,新增土地面积258万平方米,建成开放深圳“湾区之光”摩天轮、西安玛雅海滩水公园、襄阳“奇趣童年”亲子乐园、扬州梦幻之城等一批项目。

值得一提的是,“湾区之光”摩天轮开业仅八个月收入破亿,打破国内单体游乐项目年度营收纪录,业已成为当下深圳最火热的旅游目的地之一。

对于经营效益好、运营效率高、符合公司文旅产业发展战略的产品,华侨城A会及时分析总结建设及运营经验,在加强区域经济、商业环境可研论证的基础上,根据战略需求进行复制和推广;这些成功经验,均可在其重点布局的一二线城市和粤港澳大湾区、长三角、环渤海等核心经济圈复制。

布局的地产和文旅两个业务板块,华侨城A已经形成相互带动发展的内生动力,逆风期的成长逻辑更加顺应新阶段行业需要。只要继续坚持,就能实现既定目标。

对房企而言,坚持是困难的,毕竟在行业调整阶段,谁都没有把握能够挺到最后。但事实上,黎明正在不远处。

当前,行业最不缺的就是利好消息,有统计数据显示,截至3月8日共有55座城市对楼市政策进行松绑;文旅方面,“十四五”规划明确将“建成文化强国”、“国民素质和社会文明程度达到新高度”、“国家文化软实力显著增强”,作为旅游行业的发展方向。

行业发出向好发展的信号后,各项政策红利最终释放,需要经历漫长的势能传导期。“反射弧”有多长,目前还很难讲。企业需要做的,就是尽量不犯错,最终等到黎明到来。为避免犯错,主流房企喊出了“降本增效”的口号,无外“开源”与“节流”两条路。

为了提升业绩,众多企业在“产品输出”基础上,建立“能力输出”的管道。拿大悦城000031)来说,自2021年开始大力拓展轻资产项目类型,通过输出管理模式的形态,建立全新的业绩增长点,在西南地区开发成都天府芙蓉园等多个轻资产与重资产混合的项目。

同期,华侨城A也在聚焦能力输出。其相关工作人员表示,在推进欢乐谷、欢乐海岸商旅、摩天轮等优势产品线独立发展,巩固文旅专业能力的基础上,也在通过品牌和管理能力输出,研究和捕捉泛旅游业发展机会,进一步夯实公司的行业领先地位。

此外,华侨城A还在探索以亲子、运动、研学教育为一体的小型主题公园产品,襄阳奇幻谷、南昌玩美公园、南昌青少年星际科普研学基地等预计于2022年开业。

至于“节流”环节,改变行业认知非常重要。地产板块正在经历从地产红利、融资红利时代,向管理红利、产品红利时代转型,节约成本必须落实内部高效管理。

纵观整个地产行业,包括万科、旭辉、世茂等典型房企选择调整组织架构,作为阶段性重点工作;华侨城A则追求精细化管理,聚焦去化、降本、增效,持续提升项目管理水平。在行业整体利润降低的大环境下,通过缩短开发周期降低成本的方式,最大限度降低压力。

还有企业主动拥抱创新,通过改变自己的方式,顺应外部环境的改变。年报内容显示,未来,华侨城A将不断加强科技应用,深入探索人工智能、AR、大数据等科技手段在文旅业务上的应用,实现华侨城A文旅业务“+科技”和“+ 数据”的突破,以数字和科技提升文旅产品、业态、商业模式、管理制度的创新效率,促进产业转型升级

其内部搭建的消费互联网统筹文旅项目,共同做大流量、做强销售,把花橙和花小橙打造成线上知名品牌和爆款IP形象;同时持续打造统一支付、统一会员、统一营销、统一产品的四大统一平台的支撑能力。

产业互联网方面,正构建以“系统平台+专业服务”为核心的文旅业务轻资产输出管理平台的目标推进。持续开展应用推广试点工作,优化“金牌管家”等定制化服务运营闭环,逐步实现靠“系统和服务能力”的管理输出。

相信随着疫情的转好,在企业的共同努力下,地产与文旅板块还会有更大的成长空间。

这段时间,地产和文旅市场承受了巨大的压力,资本市场的敏感又让众多人持续看空,这在一定程度上影响了行业的发展。

可是不能否定的是,目前整个行业正在变好,一些过去被忽略的正面信息,正在随着更多的利好不断释放。在“稳地价、稳房价、稳预期”的地产基调,以及旅游产业逐步恢复的过程中,“黑铁时代”终会过去。

人们常说,“机会留给有准备的人”。或早或晚,它总会来,当它真的来了,考虑的不应该是“能不能接”,而是“该怎么接”。相信那个时候,舆论态度还会发生180°的扭转,从集体看空转向长期看多。

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